大城市商场没人逛, 小地方商场挤满人?

发布日期：2025-08-06 23:45    点击次数：175

7月31日，大悦城控股选择在大晚上发布了一则公告，大概意思是这样的：控股子公司大悦城地产或将终结12年港股上市历程，拟斥资29亿港元私有化退市！

经营好好的，怎么就想着要退市私有化呢？

显然，大悦城地产的经营情况并不好！不然，怎么会动想要退市的“歪心思”。

毕竟，大悦城控股也声称，在近几年行业周期性发展影响下，大悦城地产的市场表现呈阶段性波动，流动性随之承压。

交易完成后，公司将增厚对大悦城地产的权益，有利于提升公司归母净利润。总之，大悦城控股就是不想再等了。

大悦城地产真有这么差

大悦城地产，这家注册地址在百慕大地区的公司，成立于1992年，于2013年在联交所上市。

公司的四大业务板块分别为：投资物业、物业开发、酒店运营、管理输出及其他服务。

大悦城地产的商业项目几乎都集中在一二线城市，比如北京中粮广场、香港中粮大厦等一线城市黄金地段的优质投资物业均在其名下。

更别提杭州鹭悦朗云府、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、北京华尔道夫酒店等国际顶级品牌奢华酒店，它也都有投资。

大悦城地产你可能不太知道，但一线城市的朋友们对大悦城商场并不陌生，尤其是年轻的朋友们。

事实上，以潮流著称的大悦城商场，整体经营情况还是可以的。2024年，其购物中心业务实现销售额约384亿元，同比增长10.4%。

从各地区来看，仅重庆大悦城的出租率为87%，其余均保持在90%以上的水平。其中，北京朝阳大悦城、西单大悦城与天津大悦城在租金收入的贡献上占据前三的位置。

值得一提的是，2024年9月和10月新开业的厦门大悦城、三亚大悦城，出租率也达到了97%以上。放在整个市场来看，绝对有竞争优势。

赢商大数据监测显示，2024年，全国重点27城600+样本购物中心平均空置率创近四年新高。其中，出租率超95%的购物中心占比超四成，约3成购物中心空置率超10%。

一线城市不如低线城市？

此前，北京SKP传出卖身传闻。这个在一线城市，以高端奢侈闻名的商场，2023年年销售额高达265亿元，蝉联国内收入最高商场头衔，堪称“店王”，但转眼间到了2024年，据悉，北京SKP全年销售额或下跌17%至220亿元左右。

业绩下滑的高端商场，不止北京SKP一家，恒隆地产2025年上半年录得总收入49.68亿港元，较去年同期下跌19%。

抛开高端商超的名号，一二线城市商场表现到底如何？

整体上来看是分化的，有些商场凭借谷子经济、首发等创新方式，吸引客户回流。但不得不承认，由于一二线城市商场多，这么卷的环境中，想做出增量还是很难的，尤其是一些中低端商场面临更大的竞争压力。

比如万达，最近两年频繁出售万达广场。据公开信息，2025年国家市场监管总局披露的万达出售48座万达广场的交易中，就包括北京、上海、广州、成都、杭州、南京、武汉等一二线城市的项目，当然三线城市也有，但更下沉的县域地方的资产出售目前还比较少。

据赢商网统计，截至2024年年中，万达广场在全国百强县布局了近30个项目，数量绝对第一；主打下沉市场的吾悦广场排在第二，在百强县布局项目数量超过25个。

万达不大批量售卖县域商场有很多原因。

第一，近几年万达大力推行轻资产战略，由投资者持有资产，万达负责运营并参与收益分成。由于县城万达广场因成本低、周转快、现金流稳定，这一模式在县城市场展现出独特优势。

第二，改造难度低。你稍微搞点花头，就有可能撬动他们的购买欲。比如，溆浦万达通过引入星巴克、茶颜悦色等首店品牌，日均客流量达3.3万人次。

第三，县城市场尚未饱和，且地方政府支持力度大。

当然也不排除有另一种可能，县域的商场卖不上价！

社零增速和能级体量占比上来看，出现一二线城市下降，三四线城市上升的趋势。这也难怪，除了万达，华润万象生活、招商商管、新城控股旗下的吾悦广场等都大力布局县域市场。

下沉市场的代表就是吾悦广场，它也成了为新城控股业绩添砖加瓦的功臣。

2024年新城控股商业运营收入（含税租金收入）128.08亿元，同比提升13.10%。年内吾悦广场运营稳健，客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%，平均出租率达97.97%，较去年进一步提升。

结语

下沉市场的想象力虽然广袤，但并非是最优解。毕竟，一个县城只能容纳一个万达，一个吾悦，你再多开一个试试，下场或许就是另外一幅光景！

商业破局，并非只是拓荒，更多可能是从消费者碎片化的需求里找突破口。

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